今年以来，基础设施REITs（不动产投资信托基金）市场底层资产扩容仍在继续。自试点推出以来，该市场在盘活存量资产、扩大有效投资等方面发挥了重要作用。近日，备受市场期待的首批4只消费基础设施REITs“尝鲜”获受理，这也意味着REITs市场正迎来新一轮高质量扩容。与此同时，医药仓储、文旅、水电等多品类资产也正在积极探索中。

具体来看，率先申报并获受理的4只产品分别为华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（简称“华润REIT”）、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称“印力REIT”）、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金（简称“金茂REIT”）、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（简称“物美REIT”）。

来自中信证券研究团队的统计数据显示，其底层资产包括3个购物中心（印力REIT、华润REIT、金茂REIT）和4个以超市为主力店的社区商业物业（物美REIT），合计可出租面积37.3万平方米。其中3个购物中心平均面积9.8万平方米，4个社区商业平均面积1.9万平方米。另外，这些底层资产分别位于北京（物美REIT）、杭州（印力REIT）、青岛（华润REIT）、长沙（金茂REIT），均位于一线或核心二线城市，人群密集，消费水平较高。

根据基金公告，首批4只消费类基础设施REITs底层资产合计评估价值为143亿元，预计募资127亿元。中信证券研究团队进一步分析称，按拟募资金额计算，印力REIT、华润REIT、金茂REIT、物美REIT预计2024年现金分派率分别为4.8%、4.7%、4.8%和6.8%，均显著高于3.8%的产权类REITs发行最低预期现金分派率要求。

国信证券指出，一般来说，消费基础设施投入成本较大，投资回收周期较长，给公司正常运营带来较大资金压力。而通过公募REITs项目，公司一方面能够即时获取高额投资收益，补充流动资金；另一方面，由于监管要求企业需认购相关REITs基金份额不低于20%，而消费基础设施REITs项目未来3年每年强制分红率达3.8%，能够给予企业稳定的现金流收入。

万科董事会主席郁亮近日表示，对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。据悉，目前万科商业、物流、租赁住房也都在积极准备REITs，另外，万纬物流已在浙江和广东选择了几个资产项目，项目规模在25万平方米左右，已报送至地方发改委，有望今年内发行REITs。

中金公司认为，消费基础设施REITs的推动是众望所归，料带动REITs市场进入新一轮高质量扩容。此外，股票市场也有必要关注消费基础设施REITs的发展，尤其是未来其与房企的互动关系，以及中国不动产行业长期投融资转型所可能孕育出的投资机遇。

除了首批消费基础设施REITs项目，Wind统计显示，目前还有涉及园区、交通、能源等领域的7只产品也在“排队入场”中。

这7只产品分别为易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金、工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金、博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金、嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金、华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金、建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金、中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金。

常态化发行稳步推进中，公募REITs一级市场今年以来扩容增类表现持续活跃。10月30日，九州通在第三季度业绩说明会上表示，已于10月向国家发改委正式提交REITs申报材料。公司拟以拥有的约330多万平方米的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，分批发行公募REITs，首批入池资产预计总建筑面积超过17万平方米。如果成功发行，有望成为国内医药行业首单公募REITs、医药仓储物流首单REITs以及湖北省首单民营企业公募REITs。业内人士表示，未来旅游景区基础设施REITs、水电基础设施REITs等新品类也有望面市，为市场投资者提供更多选择。