在底层资产不断“上新”的同时，投资者买REITs也有了更省心的入口。

7月1日，首批4只中证REITs全收益指数基金开始正式发售，单只募资上限3亿元，合计最高带来12亿元增量资金。“与过去投资者需要在单只REITs之间逐一选择不同，这类指数基金跟踪中证REITs全收益指数，相当于通过一只基金配置一篮子REITs产品。”有市场人士解释道。

公开信息显示，该指数样本覆盖沪深交易所上市超过三个月、并满足一定流动性条件的公募REITs产品。据《金融时报》记者统计，截至6月30日收盘，上述指数成份券共51只，按市值计算约1611.51亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为59.3%和68.5%。

“四只REITs指数基金将持续补充被动资金、改善场内流动性。”中信建投地产经营服务及REITs首席分析师黄啸天认为，险资作为核心长期配置力量，入市增量政策落地可期，有望打破存量博弈。供给压力缓释叠加指数资金集中入场，公募REITs市场供需环境边际向好。

一边资产“上新”，一边资金入场

在公募REITs市场运行满5年之际，资产与资金端均出现新动向。

6月18日，首批商业不动产REITs的平稳落地，进一步丰富市场层次、拓宽覆盖类型。目前，我国公募REITs市场已形成了涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局；从参与主体来看，央国企、民企、外资相继主动入局，也显示出REITs作为盘活存量资产、拓宽权益融资渠道的重要工具，正在获得不同类型资产持有方的认可。

与此同时，资金端制度红利持续释放，7月1日，首批REITs指数基金开始发售。目前，REITs市场投资者涵盖了券商自营、保险机构、产业资本、信托机构等机构投资者以及个人投资者。

在国泰海通固收团队看来，公募REITs指数化产品在引入增量资金方面更具优势，核心逻辑在于降低参与门槛、扩大投资者基数、形成稳定配置需求。

据统计，截至目前，公募REITs整体分派率超过6%，其中产权类约4.6%、经营权类约8.5%。从实际分红情况来看，五年来，公募REITs累计分红金额达数百亿元。凭借与股债差异化的风险收益特征，有效填补了资本市场中“中等风险、中等收益”产品的空白。

管理能力成长期表现关键

相较其他类型资产而言，公募REITs所具备的穿越周期的业绩兑现能力，既源于底层资产稳定、可预期的经营现金流，更高度依赖于后续管理运营能力。

“为了适应上市平台的要求，原始权益人必须将‘重运营’理念落到实处。在基金治理机制的推动下，越来越多的企业在集团层面设立了REITs首席运营官（ROO），将REITs管理提升至集团战略高度。同时，激励约束机制的落地生根，将运营成效与运营团队及个人的利益紧密挂钩。”有REITs相关人士告诉《金融时报》记者。

业内专家也指出，越来越多参与发行的企业不再将REITs视为一次性融资工具，而是致力于将其打造为长期的“资产上市平台”，通过持续的资产注入与资本运作，实现企业从重资产累积向轻资产运营的转型发展。

基金管理人在参与公募REITs过程中所经历的业务转型与能力重塑亦是“运营创造价值”的重要体现。据了解，部分头部基金公司早在公募REITs试点启动前就组建了REITs专业团队，开展相关研究储备工作。“我们的REITs经理大都具备复合型背景，既懂不动产运营管理、又精通资本运作。”有一家公募基金REITs业务部门人士告诉《金融时报》记者，为更好适应REITs治理要求，公司内部还设置了运营管理咨询委员会，与原始权益人紧密合作，充分发挥产业方运管经验，用以辅助基金管理人作出关键运营决策。

“随着公募REITs底层资产类型不断拓展，市场对项目的观察重点，也正从‘有没有优质资产’进一步转向‘能不能长期运营好资产’，这将直接影响REITs产品的长期表现。”他说。

业内普遍认为市场或迎反转

接受《金融时报》记者采访的专家普遍认为，当前市场正进入估值筑底、增量蓄势的关键时期，公募REITs的配置价值已然显现，逐渐成为各种资金重点关注的独立大类资产。

据Wind数据，今年2月以来，REITs市场持续震荡下行。截至6月24日，中证REITs全收益指数累计下跌近12%。板块间表现分化明显，基本面承压的产业园、物流仓储等跌幅居前，高速公路、保租房等表现相对抗跌。

在中金公司研究部房地产与REITs分析师裴佳敏看来，本轮REITs市场下跌系供给、需求与流动性因素共振所致。当前资本市场风险偏好科技成长风格，资金向高弹性资产倾斜，对红利类资产形成分流压制。同时，商业不动产REITs新发上市叠加部分存量份额解禁，引发供给担忧，而需求端增量有限，保险资金仍在等待监管明确商业不动产REITs投资准入，供需失衡进一步加剧流动性压力，市场陷入“下跌—止损—再下跌”的负反馈循环。

黄啸天认为，今年以来公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位。

“基本面看，2026年一季度，次新REITs业绩达成率超100%，消费、保租房、市政环保等抗周期板块韧性凸显，数据中心维持高上架率。”黄啸天表示，在目前利率环境下，当前产权类REITs平均分派率4.7%、产业园及仓储物流类REITs平均分派率超5.5%，配置价值突出。同时，REITs市场增量资金渠道持续拓宽，指数基金落地提速、险资入市预期升温，下半年供需格局有望实质性改善。

裴佳敏也提出，当前REITs市场估值性价比较年初明显提升，尽管短期仍可能受新发产品供给、限售份额解禁等资金面扰动影响而出现波动，但配置价值正逐步显现。根据市场问卷调查，约半数受访机构当前REITs仓位不足五成，后续有望在市场企稳后形成有效买盘，助力价格修复。