5月31日起，备受市场关注的首批9只基础设施公募REITs产品正式公开发售。盘活巨量基础设施存量资产，将门槛降低至普通投资者可参与，公募REITs这一新的投资利器，未来有望开启万亿级的投资蓝海。

9只试点产品涉及哪些领域？

REITs，即不动产投资信托基金，是通过发行收益凭证汇集投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。

“REITs从融资者角度，通俗地讲就是不动产资产的IPO，我们通常所说的IPO是企业的股权上市，而REITs是资产上市。”北京大学光华管理学院副院长张峥说，在经过前期私募REITs的探索后，2020年4月，证监会发布相关指引，开始开展基础设施公募REITs试点。

那么，首批9只基础设施公募REITs试点项目来自哪些领域？

“首批项目既包括现代物流仓储、产业园等产权类REITs，也包括高速公路、水务处理、垃圾发电等特许经营权类REITs。”中金基金公募REITs产品管理团队表示。

具体来看，其中高速公路项目2个，分别为广州交投广河高速和浙江交投杭徽高速；工业园区项目3个，分别为苏州工业园、上海张江光大园和深圳招商蛇口产业园；仓储物流项目2个，分别为盐田港和普洛斯；绿色项目2个，分别为首钢垃圾发电、首创污水处理。

投资者怎么认购？

据了解，投资者参与基础设施基金份额认购的方式有三种，分别为战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购。

“从首批9单项目发行情况来看，战略配售比例整体较高，均超过50%。”中信证券债务融资业务线联席负责人、董事总经理俞强表示，从战略配售投资者类别看，保险机构参与量占比最高，达到34.63%，符合其中长期持有的投资特点。

中金基金公募REITs产品管理团队表示，目前各项目均已完成网下投资人的询价，均取得了较高的网下认购倍数，显示出专业机构投资者较高的认购热情。

对于普通投资者而言，基础设施公募REITs可以让投资者们用较少的资金参与到大型基建项目中，从而分享项目的基础收益和资产升值。

“公募REITs是资本市场补短板的一个产品。有了REITs，投资者才能真正分享国家建设的红利。”张峥说，REITs通过资产证券化将投资门槛降低，使普通投资者可以参与。

与股票和债券类产品有何不同？

专家表示，公募REITs是一种区别于股票和债券的大类金融产品，具有中等收益、中等风险和分红稳定的特征，较好匹配养老金、保险资金投资偏好，有助于投资者的多元化资产配置。

“公募REITs兼具股票和债券的属性，是介于两者之间的创新金融产品。海外市场数据显示，公募REITs和股票、债券资产相关系数较低，且有一定的抗通胀能力，可以优化投资组合整体的风险收益的水平。”中金基金公募REITs产品管理团队表示。

在俞强看来，公募REITs和上市公司股票相比，其收益相对稳定，现金分红比例更高。“通常囿于底层资产性质，公募REITs短期增值的想象空间较股票小，但境外历史数据表明，从10年以上长周期分析，REITs的综合收益超过部分代表性股票指数收益率。”

“与债券产品相比，除每年获得的现金分派之外，其具有底层资产赋予的增值想象空间，但因为没有主体信用担保，其收益分配一般而言没有刚性兑付的安排，潜在的收益波动性相对高一些。”俞强说。

封闭期内能否赎回？哪些风险点要关注？

值得注意的是，公募REITs采取封闭式运作，由于投向的底层资产为基础设施，因此期限较长。从首批9单产品来看，封闭期从20年到99年不等，封闭期内不办理申购及赎回。

不过，公募REITs发行结束后会在证券交易所上市，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。

根据监管要求，公募REITs风险揭示书列举的风险包括但不限于：基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险，以及税收等政策调整风险。

中金基金公募REITs产品管理团队表示，公募REITs产品的风险收益特点与传统金融产品有较大区别，投资者要充分认识基金风险收益特征和产品特性，投资前对相关资产的商业模式进行充分了解，理性开展价值投资、长线投资。