公募REITs产品面世一年多来备受投资者追捧，今年以来，新品“一日售罄”屡见不鲜，投资者认购倍数亦不断刷新纪录。与此同时，二级市场上的公募REITs产品整体表现良好。Wind统计显示，截至2022年10月31日，20只产品上市至今平均涨幅达26.12%。目前相关产品三季报悉数出炉，公募REITs底层资产经营状况整体呈稳中向好态势。

市场表现方面，今年前10个月，华安张江光大园REIT、博时招商蛇口产业园REIT、鹏华深圳能源REIT均实现了两位数涨幅，分别为19.56%、11.91%、11.63%；中金普洛斯仓储物流REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT也涨超5%。另据统计，建信中关村产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、中航首钢生物质REIT、富国首创水务REIT等10只产品上市至今累计涨幅已逾30%。此外，发行方面，近日正式发售的江苏省首单高速公路公募REITs——华泰江苏交控REIT再度于当日提前结束募集，另一只中金安徽交控REIT也于10月28日开展了网下询价，该项目预计在上市后将成为目前市场上规模最大的一单公募REITs。

除上市时间不满两个月的产品外，三季度，14只公募REITs业绩有11只产品实现盈利。其中，鹏华深圳能源REIT三季度实现净利润1.95亿元，收益领先；平安广交投广河高速REIT净利润则达7312.39万元；东吴苏园产业REIT也成功扭亏，实现净利润超2500万元。可供分配金额方面，鹏华深圳能源REIT、平安广交投广河高速REIT、浙商沪杭甬REIT报告期内实现可供分配金额居前，分别为1.80亿元、1.77亿元、1.05亿元。

“公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好。”德邦证券表示，经营方面，REITs产品表现相较二季度明显好转，边际修复情况良好。分拆来看，交通基础设施REITs经营缓慢修复，园区基础设施和生态环保REITs经营表现分化，仓储物流和能源基础设施REITs经营表现稳健。收益分配方面，REITs可供分配金额三季度完成情况基本符合预期，整体上较二季度也略有好转。

目前市场上已发行的公募REITs资产类型涵盖保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施、能源基础设施、生态环保以及园区基础设施等，发行总规模已超600亿元。上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘表示，既有需求，供给端也有丰富的底层资产，我国公募REITs市场潜力巨大。不过，我国公募REITs市场还处于探索和改善阶段，在发行端、运营端和控股机制等方面还有很大的优化和改善的空间，例如从保证基金投资者的角度出发，建议明确基金份额持有人利益的代表机制，管理模式也可转变为内部管理模式和外部管理模式结合的协调机制。华金证券创新资产管理部总经理杜鹏强调，公募REITs的底层资产决定了其未来的收益空间，进入该市场需要有长期投资的思维，投资者需要对公募REITs产品保持合理的收益预期。