限购分散了客流 开发商要走差异化路线销售 购房者可按法律要求赔偿

　　“本想着让孩子就近在学区读书，交了12万元首付后，却一直无法网签，连首付也提升至三成了。”今年以来，易女士很是苦恼，因开发商迟迟拖延，首付款提升一成，她将要多付近7万元的首付。

　　3月18日,长沙新政落地，紧接着各地开始涌现退房毁约潮：因销售价格高于备案价格，之前多数楼盘无法完成网签，由此也产生了一系列的影响。

　　现象一：网签无法备案，首付提高无力支付

　　2月4日，易女士看中了中国铁建·山语城一套88的两居室，于2月8日支付了两成的首付款，共计12万元。谁料一等再等，至今网签都无法完成，这时长沙“3·18新政”来了。而在这期间，易女士曾多次找到营销中心，一直无法解决。

　　“开发商一直推脱说房产局系统升级，无法网签，签约时间待定。现在首付提高到三成了，后果谁来承担？”谈到购房经历，易女士十分愤怒，2月份，她以7200元/的价格认购了这套房子，准备下半年送孩子就近入学，不料这时新政出台，首付提高让这个想法日渐遥远，“和我们情况类似的还有6、8、9号栋近100名业主，首付的提升让我们备感压力。”

　　为进一步了解情况，3月22日，记者来到中国铁建·山语城的营销中心。销售林小姐介绍，项目备案价格为5500元/，销售价格为7200元/，销售价格高于基准价，一直无法网签，“不过，近期我们将3000元/的仓库也上报，均价拉低了，询价流程也完成，很快就能网签。如果网签放开后，首付实在有压力，只能设法看能否延期支付，外地户籍限购则需继续等待，或申请退款。”

　　现象二：贷款停发，无奈毁约购房者定金或不退

　　“之前因个人资金原因，已和开发商协商延期签合同。而这一延期，正好赶上新政。”3月3日，市民磨小姐看中了一套乾源国际74的两居室，为了让孩子早日上幼儿园，她爽快地交了5万元定金、6000元团购费，但到3月20日，磨小姐却被告知因新政规定，暂停发放第3套及以上住房贷款，她需要一次性付清全部房款，这一消息如晴天霹雳，让磨小姐很是气愤。

　　磨小姐介绍，早在2006年和2013年，她就已经购置了两套房，一套在武汉，一套在长沙，其中详细情况也已告知销售人员，但没想到新政来得如此猛烈，全额付款的压力只能让她被迫退房，“开始销售说首付是35%，均价为6700元/，我觉得价格合适就交了定金。但现在因贷款原因，我想退款，开发商却说定金不一定能退。”

　　“只能更名，或一次性付款。”对于磨女士的情况，销售钟小姐表示，因磨女士个人原因导致延期签约，公司不承担责任，一般定金也不予退还，“现在公司在集中处理首付提高的退房，暂时还没处理多套房的问题，具体何时有答复，时间待定。”

　　现象三： 外地购房者首付付清，被迫退房

　　除了首付提高，对非本市户籍家庭限购1套住房的新规，也引发不少楼盘退房潮。

　　市民孟女士告诉记者，去年12月她在南城某楼盘看中了一套55的小公寓，始终无法网签，现在新政出台了限购门槛，让益阳户口的她只能气愤地退房，“本来想再投资个单身公寓，结果政策一出，就只能购买二手房了。”

　　外省来的购房客户同样面临被迫退房的囧局。李先生是深圳某公司派驻湖南市场的员工，由于两口子都在湖南上班，所以就决定在长沙买房，3月初，在珠江郦城看中一套80的精装房，总价90余万元，3月15日交完三成首付并且将贷款资料送往了银行。但是，开发商一直未帮其办理网签。

　　新政出来后，网签暂停，而且李先生二人的社保、公积金等均由深圳总公司在深圳进行缴纳，按照最新规定，李先生属于限购对象，不能在长沙购买新建商品房，只能购买二手房。李先生向置业顾问要说法，置业顾问回复，暂时不知道怎么处理，需要等全市开放网签以后才能看情况解决。

　　记者观察

　　退房风波起

　　昔日热盘陷入困境

　　易女士和孟女士的案例并非孤例，近几日，记者走访多个楼盘发现，随着城市5天3次楼市调控的发布，昔日人声鼎沸的楼市狂欢，被退房风潮的势头所代替。

　　像长沙乾源国际、鑫苑名家、悦湖山、河西奥克斯缔壹城、星沙的蓝山郡等都曾因无法网签、首付提高等原因，引发了一系列退房风波。

　　3月，胡先生看中了一套鑫苑名家的三居室，交了1万元定金，原定于3月底签合同，却被告知因系统升级不能网签，必须等到4月。现在突如其来的新政，让他陷入了退房风波中，退，又难以割舍这套房源，不退，又凑不出8万元的首付。

　　那么，退房现象再度重现，究竟会否引发大批退房潮现象呢？“您还考虑我们这边的房子吗？因为新政策出台后有些人凑不齐首付退房了，所以有几套新房源，您要愿意可以过来看看。”3月18日，李小姐接到了长沙市岳麓区某楼盘销售人员的电话。

　　开发商观点

　　限购分散了客流

　　“3·18调控政策出台前后开盘的一些项目，可能面临一些认购者无购房资格、无贷款资格的情况，此类情况最终如何妥善处理需要考虑。”远见·嘉华项目总经理李杰表示，在看好城市发展前景和房地产行业成长空间的大背景下，受制于房地产的较长生产周期，短期内供应量难以大幅度增长，是否会引起本地潜在购房者包括投资者的集中入市，并进一步挤出刚需，也值得研究。

　　李杰认为，提高首付比例并严格限外，可能会误伤一部分新长沙人。这些人短期内将止步于购房资格审查或贷款审批，这对开发公司的营销进度、回款时间及现金流都或有影响，“开发商应主动适应、理性对待调控新常态，要走差异化路线开发适销对路的产品。”

　　“本次限购对购房人群设置了门槛，分散了客流。”鑫远集团执行总裁兼地产事业部总经理喻磊认为，楼市降温短期即可见效，但长沙楼市的刚性需求和内生动力客观存在，房价不会深调，“对于开发商而言，潜在客户减少，需求降温，应对市场保持理性判断，顺势而为，保持正常销售节奏，确保现金流安全。”

　　律师说法

　　购房者可按法律要求赔偿

　　湖南三鹏律师事务所主任何晓伟律师表示,根据法律规定，购房者与开发商之间就购房达成合意即一致意见，且双方在合同上签字盖章，合同即告成立。

　　购房者的义务就是按约付款，并配合及时的提供办理网签、备案所需的身份证复印件、授权委托书等法律文件，开发商的义务就是按合同约定的时间将合符约定质量要求的房子交付给购房者，并在约定的时间内办好网签、合同备案、房屋产权证，否则即构成违约。

　　开发商违约应承担如下违约责任：继续履行合同，交房并办理相关网签、备案、产权办证手续；对未能按时交房或办理相关手续而导致购房者需增加的成本或多支出的费用承担赔偿责任；因开发商未及时办理相关手续而导致购房者不符合政策规定而失去购房资格，合同已经无法继续履行的，则开发商除退还已收的购房款并支付合同约定的违约金之外，还应赔偿购房者购买该房可获得的如房价上涨等因素所带来的投资收益等间接损失。

　　相关链接

　　已注销住房不计入套数

　　3月23日，记者从长沙市住建委房产交易管理中心获悉，该中心发布了《关于落实“长政办函〔2017〕38号”文件的相关规定（试行）》（以下简称《规定》）。《规定》明确，户籍的认定以公安部门的户籍证明（含集体户口）为准，不以身份证号为准；住房属性以不动产登记数据和网签备案数据予以认定；住房套数是指本人及家庭成员在限购区域内已办理房屋所有权证、不动产证和网签的住房套数；已注销的住房和非住宅，不计入住房套数。