开福万达广场之后，泊富国际广场也开业了，还有九龙仓国际金融中心、保利国际广场等“巨无霸”正紧随其后——

　　长沙商务地产格局酝酿巨变

　　湖南日报记者 陈淦璋 通讯员 罗洋

　　1月8日下午，国际房地产顾问“五大行”之一的DTZ戴德梁行在省会召开新闻发布会，分析长沙2014年第四季度房地产市场称：众多商务商业项目的入市和即将入市，将给整个长沙市场的格局带来巨大调整。

　　商务趋势：

　　滨江商务区雏形已显，地铁商业“浮出水面”

　　“搬迁，是2014年长沙甲级写字楼成交的主要动机。”DTZ戴德梁行武汉及长沙公司总经理黄广平介绍，中信银行搬迁至北辰时代广场，中粮地产搬迁至开福万达广场，华为和英大证券搬迁至泊富国际广场。

　　如果说长沙市五一路、芙蓉路、韶山路是繁华商务区的代名词，眼下，这个老观念到了翻篇的时候——摊开长沙地图，湘江两岸商务区的雏形已经显现。

　　先看东岸滨江商务区。从北至南数来，已投产或在建中的有北辰时代广场、泊富国际广场、开福万达广场、华远华中心、保利国际广场，建筑高度均超过200米，刷新了城市的天际线。

　　再看西岸。已经面市的奥克斯广场、绿地中央广场之外，还有民生银行新大楼、筹建中的浦发银行新大楼和广发银行新大楼，势必掀开这一新兴CBD的序幕。

　　而随着长沙首条地铁的投运，不止是地铁口商圈，依托地铁站的地下购物中心也在“大干快上”。包括五一广场站的友谊购物中心、芙蓉广场站的福达商城、侯家塘站的叮叮MALL等，加起来总体量超过10万平方米。

　　甲级写字楼：

　　2016年或成重要“分水岭”

　　2014年底泊富国际广场的入市，成为长沙甲级写字楼(每层建筑面积不低于1000平方米，具备智能化、高装饰标准等特征)市场的一件大事。

　　DTZ戴德梁行数据显示：泊富国际广场体量10万平方米，使全市甲级写字楼总体量跃升至45.3万平方米;在明显拉升租金水平的同时，把全市甲级写字楼空置率推高至36.2%。

　　这与2013年四季度开福万达广场的入市如出一辙。当时万达广场18万平方米的优质办公物业投放市场，而此前市面上甲级写字楼的总存量才10万平方米左右。

　　回溯历史，从2008年到2012年，长沙甲级写字楼一度较为沉寂，供小于求，运达国际广场、中天国际广场入市时甚至“一铺难求”。

　　随着央字号房企加速布局长沙，从2010年开始，多个城市综合体陆续开建，普遍具备商业、写字楼、住宅等3种以上业态。换而言之，待到九龙仓国际金融中心、保利国际广场、华远华中心等“巨无霸”们2016年全面入市，势必给长沙市场施加重大影响。

　　“今年消化存量已不容易，2016年或将成为重要‘分水岭’。”DTZ戴德梁行长沙公司副总经理文学告诉记者。

　　商业地产：

　　体验式消费、多业态发展是方向

　　在电子商务大潮强劲冲击下，传统商场似乎已沦为“试衣间”。

　　作为实体店的商业地产如何应对?DTZ戴德梁行研究显示：2014年，电商冲击加剧，使得长沙市场减持普通零售类业态成为常态;一贯强势扩张的奢侈品商场也放缓节奏，更多依靠重新装修提振市场;提高餐饮、休闲、娱乐业态比例，是过去一年长沙高端商场的主旋律。

　　最典型的例子是长沙五一商圈。如王府井百货2014年在负一楼大幅引进品牌餐饮;悦方IDMALL、乐和城新增特色餐饮，餐饮休闲娱乐面积占到40%甚至一半左右。

　　“大家现在逛商场，肯定不是专门去购买商品，而是一种体验式消费，是一种休闲方式。”DTZ戴德梁行商业地产部助理董事杨迤认为，商业地产要走出同质化竞争，“购物中心发展”加“多业态设计”是创新突围的方向。