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新政蜜月期 专家建议改善型房贷“宜早不宜迟”

2010/7/9 10:16:15 [稿源:潇湘晨报] [作者:记者 邱玉峰 赵书生] [编辑:朱湘平]
  被誉为史上最严厉的二套房认定新政,并非如暴风骤雨地给房市来次洗礼,反倒如温水煮青蛙般让房奴揪心。
  
  7月4日,住建部、央行、银监会联合制定的“认房又认贷”二套房认定标准实施满月。长沙银行业执行情况如何?新政“威力”下,本地房地产市场有哪些变化?当天,潇湘晨报·红网理财俱乐部举办“长沙二套房新政多方座谈会”。多家银行房贷专家、地产业代表齐聚一堂,与读者会员们面对面交流,对二套房新政的执行现状和后续发展作了全面解读。对于不少准房奴来说,最关心的问题莫过于自己是否“被二套了”,如何应对?而多数银行虽然均宣称已执行新政,实际操作中仍有“酌情的空间”。专家建议,对一些有改善型购房需求的市民来说,赶在银行执行细则前办房贷已是“宜早不宜迟”的事情。
  
  “认房又认贷”标准仍有两个版本
  
  “究竟长沙还能不能找到7折利率优惠?”“二套房、三套房利率究竟怎么算?”“二套房认定标准又是如何?”银行房贷专家表示,长沙多数银行对首套房贷取消了利率7折优惠,而普遍给与8.5折或者8折。但个别银行对高端优质客户仍然可以享受7折至7.5折不等的利率,如交通银行、兴业银行等。
  
  “对于‘二套房’,目前的政策是首付五成,利率1.1倍,长沙各家银行基本上都是这样。”“第三套房原则上不再发放住房贷款。交行对第三套及以上住房贷款作出了严格限定,原则上不再受理第三套(含)以上住房贷款。但对于确实有自住需求的客户除外,不过,第三套房贷的首付成数需6成,利率为基准利率的1.15倍。”交通银行湖南省分行零售信贷管理部授信经理宋玮介绍道。
  
  宋玮介绍说,该行对二套房的认定标准是“以家庭为单位,既认房又认贷”,银行将严格按照政策来执行。虽然银行还没有硬性规定一定要客户提供“无房证明”,但银行会通过一些途径对客户情况进行调查。比如,到房产局或者客户所在地进行调查,全面的了解客户的个人情况、住房情况等。“对于一些改善型需求的特殊情况,仍会酌情认定为首套房。”
  
  “由于总行执行细则没出台,目前仍执行“只认贷不认房”,但预计近期细则将会下发。”省工行个金部唐成表示,该行对于只要之前没有房贷记录的客户,仍能执行首套房政策。据了解,除了少数银行要求贷款者出示房产证明,即贷款人必须有当地产权部门出具的证明,再根据银行信贷记录办理贷款手续;目前多数银行还是以信贷记录为准进行判断。
  
  “二套房”认定标准仍有待细则完善
  
  “结婚前,老婆有一套全额付款的房子。现在,我们打算再买一套改善型住房,算首套房还是二套房呢?”,在高桥大市场做生意的周先生抛出了疑问,并声称自己是“被新政打击的人”。另一位正准备结婚的黄先生则表示,自己已贷款买过一套小户型。如今银行执行“认房又认贷”的新政,就只好赶在结婚前以未婚妻的名义再贷款买套大户型婚房。“不然,结婚以后再办房贷就是‘二套’,利率上浮10%就亏大了。”
  
  “新政不仅打压了炒房者,也牵连了不少有改善型需求的消费者。以致伤及无辜。”专业房产金融机构——金通地产总经理徐金财认为,“认房又认贷”在具体操作层面仍存在一系列盲点。“新政出台,解决了一部分问题,误伤了一部分人,还遗留了一部分问题。”
  
  比如,未达人均住房水平再换房,是否算第二套房?长沙市区居民2009年末人均住房建筑面积为29平方米,以一个三口之家计算,如果他们目前居住的房屋面积在87平方米以下,再次购房究竟算是第几套房?又比如,如果夫妻双方中,有一人在结婚前已经买过房子,那么婚后夫妻双方再买房子,究竟算是首套还是二套?此外,有些家庭买房时已将未成年子女共同写在产权证上,今后孩子成年后再次购房,又算是第几套房?
  
  “虽然说是认房又认贷,但如果客户刻意隐瞒,我们也没有办法追查。”另一位长沙某股份制银行房贷人士则坦言,目前这种“认房又认贷”仍然停留在“主动申报”阶段。目前银行的人力有限,没有精力去挨家调查,只能根据客户提供的情况来判断是否是二套房。严格执行新政仍有一个完善的过程。
  
  房产中介坦言“市场观望,生意难做”
  
  虽然“认房又认贷”并没有深入执行,但其威慑力已经显而易见。
  
  “我之前名下有一套房产,5月份又贷款买了一套房子,但因为开发商的问题,至今仍然无法办理贷款。”准房奴赵先生说,现在他最担心的就是问题拖得太久,一旦政策落实,他的房子要变成“二套房”,从首付到利息都要提高不少。而在座的两家房产中介代表也直言,“认房又认贷”的贷款新政推出以后,感觉业务越来越难做。“买方和卖方都变得迟疑不决。”
  
  “在新政刚出台的时候,门店上的来访量约一天10多个左右,后来越来越少,买房人浓烈观望,近期想买房的人下降了5成。”金通地产总经理徐金财表示,因新政出台导致市场观望气氛骤升,不少房东又不愿降价卖房,考虑到短期内房源难以成交,未来几个月内长沙的房产租赁市场或将持续火爆。他认为,楼市新政对长沙等二线城市的房价影响并不大,长沙房地产市场在没有更严厉的调控手段出台之前,房价的下降空间很小。
  
  “这一次楼市调控政策是最严厉的,并且我相信它的周期不会很短。”恒嘉地产租售事业部总监袁琳说:“在房贷新政出台一个月之后,北京的房价马上就下跌了10%左右。但从长沙来讲,五月份的房价是持平。二线城市有一个政策的延缓,可能会延缓两三个月,预计长沙房价将在8、9月份下跌,但跌幅不会太多,大概10%左右。”
  
  对于当前存在的“假离婚”来换首套房贷优惠的现象,房产中介专家指出,抛开道德问题不说,受这一招拖累的可能性很大。“假离婚”买房,在财产鉴定方面存在的风险不小。双方虽然名义上离了婚,但是用于买房的钱实际上还是夫妻的共同财产。万一假离婚弄假成真,复婚不成,财产鉴定就会比较麻烦。到那时,损失就不止省下来的几万元利息了。

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